资产证券化进程加速 REITs助力酒店业价值体系重塑

随着中国公募REITs底层资产类型进一步扩容至酒店领域，酒店资产证券化正迈入加速发展的重要阶段。仲量联行近日携手中伦律师事务所联合发布的《中国酒店REITs市场发展：机遇、挑战与实践路径》白皮书（简称“白皮书”）显示，截至2026年6月，市场已有四单酒店公募REITs申报，覆盖中端商务、核心城市有限服务、高端文旅度假及区域全服务酒店，标志着中国酒店REITs市场从政策突破进入实践落地新阶段。未来，酒店REITs将推动行业从重资产持有转向专业化资产管理，加速轻重分离与价值重估。

根据白皮书，目前市场上公募REITs普遍采用“公募基金+资产支持专项计划”的双层架构，目前已申报的酒店REITs项目均为商业不动产REITs。此类产品在底层资产酒店的定位与区位选择上并无特殊要求，仅需满足运营成熟稳定、原则上运营满三年、投资回报良好以及合规性达标等。

白皮书强调，作为典型的运营驱动型资产，酒店的核心价值并不仅仅是物业本身，而更重要的在于未来持续创造净运营现金流（NOI）的能力。因此，现金流折现法（DCF）是酒店资产估值的主要方法。与传统不动产相比，酒店估值更加关注长期持有收益和分红能力，对现金流的真实性、稳定性及可持续性尤为重视。

在估值过程中，白皮书提出了严格的审慎性原则。具体来看，严格确立DCF唯一主导地位，即所有申报公募 REITs 的酒店底层资产，必须以未来年度稳定净现金流为基础，结合项目区位风险、运营模式风险及行业周期风险设定合理折现率；NOI核算三大硬性准则，即剔除全部非经常性异动收益，足额常态化计提常规资本性支出（按全年营业收入的 3%-5%），严格隔离中长期大额改造升级支出；明确划定绝对禁止使用的乐观改善类假设，即不得预设管理水平优化假设，不得预设租赁及经营条款优化假设，不得预设业态转型与经营模式升级假设，不得忽视长期隐性价值折减因素。

“估值中需将运营模式与城市能级纳入同一风险坐标。以国际头部品牌全权托管项目为例，依托成熟的标准化管控，其在一线及新一线城市的现金流抗波动能力最强，对应折现率取偏低水平；而同一模式若下沉至二线，或切换为加盟、自主经营，风险参数均需阶梯式上调，实现风险与估值参数的正向匹配。”仲量联行评估咨询部资深董事韩晶指出。

相较于其他类型商业不动产，酒店资产的运营链条更长、参与主体更多，对法律尽职调查和合规管理提出了更高标准。白皮书指出，底层资产权属是否清晰、建设及运营手续是否完备，以及资产能否保持持续稳定运营，是监管机构和市场参与者关注的重点。

此外，酒店REITs 的发行往往伴随着运营管理架构的优化与重塑。如何在满足 REITs 监管要求的前提下，合理厘清业主方、运营管理机构及品牌管理方之间的权责关系，是项目顺利推进的重要前提。随着首批项目有望于近期上市交易，特许经营、运营支持等更契合 REITs监管逻辑的合作模式，正为酒店资产实现证券化与专业化运营开辟新的路径。

中伦律师事务所权益合伙人纪超表示：“律师的价值不仅体现在发行阶段的法律尽调和合规审查，更体现在帮助各方搭建可执行的交易结构和运营安排。酒店REITs项目兼具不动产、资本市场和酒店运营等多重属性，需要法律团队在监管要求与商业诉求之间建立有效衔接，为项目顺利申报注册及后续稳健运营提供支持。”

此外，结合海外市场沉淀的发展规律，白皮书认为中国酒店 REITs 将显现五大发展趋势——资产类型持续丰富、市场格局进一步分化、专业化资产管理能力提升、机构投资者持续发挥主导作用以及直接投资渠道日趋活跃。

“作为一种不动产投资工具，REITs对酒店行业而言，实则是一场围绕资产管理能力展开的深层变革。展望未来，酒店REITs将进一步推动行业盘活存量资产、优化资本结构、提升运营效率，为投资者提供更加多元化的配置选择，也为中国酒店业迈向更加专业化、透明化和可持续的发展阶段注入新的动能。”仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示。

记者 韦夏怡