引子：由于认为物业公司管理不到位，小区业主投票将物业公司解聘。但由于之前一年多的合作中，小区业主、物业公司、开发商三方存在这诸多难以解开的“结”，导致小区管理秩序混乱。此次事件的发生给我市小区物业的管理带来了新的难题。如何破解这个难题，成为摆在我市房地产管理部门面前的全新课题。

　　业主开会“罢免”物业公司
　　9月12日下午，位于温泉体育路长兴苑小区将物业公司解聘，随后物业公司将管理办公室的大门锁上。记者闻讯赶到温泉长兴苑小区。未进门，便看到张贴在小区门口的两则通告。
　　一则公告是小区委员会通告所有小区业主，他们已与飞鸿物业公司解聘，并接管各项管理工作。另一则通告由飞鸿物业管理公司发出，称在业主大会中落选，要求业主尽快缴纳欠下的物业费。
　　在小区门口，该小区业主委员会主任姚静等负责人正在进行管理工作。她表示，上午紧锁的大门已经打开，物业公司保安已全部撤走。
　　这个小区究竟发生了什么事？
　　据姚静介绍，9月7日，长兴苑小区业主委员会召开业主大会，会议主题为是否继续与飞鸿物业公司合作，共有80余名业主参与表决，结果仅17位业主同意，其他所有业主要求解聘；9月11日，小区委员会与飞鸿物业公司解聘，并临时接管小区各项管理工作。

　　业主和物业公司各执一词
　　该小区业主刘先生介绍，解聘物业公司主要是物业公司在管理方面令人不满，而且服务态度越来越差。刘先生说，近一年来，小区发生了10多起电瓶车被盗事件，甚至有两个住户家中失窃；在公共卫生管理和绿化保养方面，小区管理人员同样漫不经心，草长了没人剪，路灯坏了很长时间没人管；以前见面还很热情的打招呼，越到后来越冷淡；作为一个服务行业，不应该出现这样的问题。姚静表示，飞鸿物业公司管理不到位是这次解聘事件的主要原因，而且小区与物业公司签订的合同也已到期。
　　而飞鸿物业公司李经理则表示，物业管理出现问题事出有因。他说，从去年1月1日至今年9月12日，小区业主有60%至70%的物业管理费没有交清，合计5万余元，直接导致公司无法运转，所以服务不到位也属“巧妇难为无米之炊”。
　　为什么小区业主不按时交清物业管理费呢？
　　李经理表示，这是因为开发商遗留的问题，如公共配套设施等建设未完成，造成业主找到物业公司，而物业公司也无法解决，所以一些业主拒交物业管理费。

　　债务纠纷乱成一锅粥
　　李经理介绍，虽然他们在去年初就开始接手小区管理，但直到今年7月他们公司才正式与开发商办理移交手续。在此之前，他们投入46000元用于建设小区监控系统，而他们只从开发商手上拿回26000元，剩余20000元都已投入了小区其它公共设施建设。没想到没过多久，小区业主就开会投票与公司解聘，那么他们投入的20000元就打水漂了。他们曾多次与小区委员会交涉，要求拿回这20000元建设费，但至今没能收回。
　　对于李经理的说法，长兴苑小区业主委员会姚静认为，建设公共设施是开发商与业主达成的协议，业主买房住进小区就必须有这些公共设施。而物业公司在进入小区时，与开发商签订协议，这些公共设施建设由物业公司暂时负责，再与开发商协商。飞鸿物业公司此时将债务转移到业主头上是不合理的。

　　行业主管部门出面协调
　　昨日，记者就此事采访市房地产管理局开发与物业管理科相关负责人李剑。李剑认为，在物业公司与小区合同到期后，小区业主委员会有权与物业公司解聘，但业主未交清的物业管理费必须交清，办公设施等固定资产应由双方协商达成一致后移交。
　　李剑表示，飞鸿物业公司与长兴苑小区之间出现的是经营方面的问题，并非违反相关法律法规，管理部门需要从保护双方合法权益的基础上来协调解决这次出现的矛盾，目前市房地产管理局已正在采取有关措施进行协调，如双方无法达成协议，就只能通过司法手段来解决。
　　李剑称，据他了解，小区解聘物业公司在我市还属首例，这也是因为物业服务在我市还属于新兴行业，物业公司各方面业务还未成熟，小区业主许多注意事项也不是很清楚，产生矛盾也是必然。

　　小区物业管理亟待规范
　　结合此事，李剑就我市物业服务的现状谈了自己的看法。他说，目前，我市市区约有20家有资质的物业公司，其中有一部分还没有开始开展业务，也有一部分小区业主还未入住。所以，大部分物业公司与小区还没有真正开始合作，矛盾没有显现出来，虽然过去他们接到了一些小区和物业公司的投诉，但都是一些可以及时解决的问题。
　　李剑告诉记者，像飞鸿物业公司与长兴苑小区如此尖锐的矛盾，管理部门也是第一次碰到，这个事例的发生既是一个难题，也给了所有人一个警示，房地产开发商与业主、小区与物业公司签订合同时都需要更加明细。
　　一般来说，物业公司需要提供安全保安、清洁卫生、社区文化建设和维修保养方面服务，包括供水供电、公共设施保养等等。这就需要物业公司与小区双方将能想到的各项服务标准一一列入合同之中，如安全保卫一天巡逻几次，清洁卫生一天打扫几次等等。另一方面，业主在购买房子时，房子及周边是个什么样子都需要在合同中表现出来，才不会使自己的权益受到伤害，管理部门也会要求开发商要按照楼盘宣传的样子交付给业主。（记者  镇强）